Bất động sản công nghiệp: Cơ hội đầu tư và rủi ro tiềm ẩn

Bất động sản công nghiệp: Cơ hội đầu tư và rủi ro tiềm ẩn

 Theo CBRE Việt Nam, nhiều nhà máy của các doanh nghiệp nước ngoài đang dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam. Điều này đem lại nhiều cơ hội đầu tư mới hấp dẫn cho bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Xu hướng dịch chuyển sản xuất mạnh mẽ

Xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Đông Nam Á không phải quá mới khi chi phí sản xuất tại Trung Quốc tiếp tục tăng, khiến cho việc di dời dường như trở thành một lựa chọn khả thi về mặt tài chính đối với nhiều nhà sản xuất. Tuy nhiên, vẫn còn có một số nguyên nhân chính khác cần được nhấn mạnh.

Trong tương quan quy mô kinh tế của các nước ASEAN, Việt Nam có thể sẽ được hưởng lợi từ sự dịch chuyển sản xuất này do ưu điểm từ các chỉ số kinh tế quan trọng như tăng trưởng GDP, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Trong khi đó, lạm phát vẫn duy trì ở mức tích cực; Chính phủ tiếp tục đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng; việc tham gia nhiều hiệp định thương mại song phương và đa phương cũng đã giúp các nhà sản xuất tiếp cận được tốt hơn đến các thị trường xuất khẩu chính.

Các yếu tố này ngày càng quan trọng hơn trong khi tính cạnh tranh của Việt Nam về chi phí đầu tư đất và lao động (so với Trung Quốc và các nước láng giềng khác) đã được chỉ ra trong nhiều khảo sát tiếp tục được duy trì.

Bên cạnh đó, xu hướng này cho thấy sự thành công của Chính Phủ trong việc cải thiện các dự án hạ tầng trọng điểm như triển khai các tuyến đường cao tốc mới, mở rộng các cảng biển và sân bay… đã thu hút các chủ đầu tư khu công nghiệp xây dựng mới hoặc mở rộng các khu công nghiệp gần các cơ sở hạ tầng này. Đổi lại, các chủ đầu tư khu công nghiệp có thể giới thiệu các dự án cơ sở hạ tầng mới này như một phần đề nghị của họ để thu hút các khách thuê từ Trung Quốc.
Làn sóng doanh nghiệp tìm đến Việt Nam

Thời gian qua, Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định song phương và đa phương khác nhau, bao gồm 5 hiệp định thương mại tự do trong khu vực ASEAN, 6 hiệp định với các đối tác, trong đó có Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, ́n Độ, Úc và New Zealand và 4 hiệp định thương mại tự do song phương, trong đó có Hiệp định Thương mại Tự do giữa Việt Nam – Nhật Bản, Việt Nam – Hàn Quốc, Việt Nam – châu Âu và CPTPP.

Lợi ích chính từ các hiệp định thương mại này là xóa bỏ các rào cản thương mại giữa các nước thành viên, giúp thu hút các doanh nghiệp thiết lập quy trình sản xuất tại Việt Nam để hưởng ưu đãi thuế khi xuất khẩu tới thị trường các nước thành viên. Ngoài ra, Việt Nam cũng ít có khả năng bị áp đặt chiến tranh thương mại hơn so với Trung Quốc từ cuộc chiến tranh Mỹ – Trung.

Tương tự như hiệp định thương mại tự do ký kết giữa Mỹ với Việt Nam. Điều đó cũng có nghĩa là, trong ngắn hạn, các sản phẩm xuất khẩu chính của Việt Nam như dệt may, giày dép, thiết bị di động, điện tử tiêu dùng, đồ gỗ, thủy sản, va li, túi xách và máy móc có thể tìm thấy hướng tiếp cận tốt hơn vào thị trường Mỹ.

Cho đến nay, chúng ta có thể thấy những doanh nghiệp lớn đều đang dịch chuyển một phần chuỗi cung ứng của họ vào Việt Nam để giảm thiểu rủi ro chiến tranh thương mại. Cụ thể, số lượng nhà máy sản xuất của Apple tại Việt Nam tăng từ 16 (2015) lên 22 nhà máy (2018). Tất cả đều là công ty có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Gần đây, một nhà cung cấp của Apple (GoerTek) đã quyết định trụ sở sản xuất AirPods của họ (tai nghe không dây) vào Việt Nam.

Mặt khác, Tập đoàn Samsung Electronics đã công bố dừng hoạt động nhà máy sản xuất điện thoại di động tại Trung Quốc vào cuối năm 2018 (Nguồn: Reuters). Tại Việt Nam, tỷ lệ sản xuất nội địa nhảy vọt từ 34% tổng giá trị sản phẩm trong năm 2014 lên 57% trong năm 2017. Hiện tại, 29 công ty Việt Nam đóng vai trò là nhà cung cấp số 1 của Samsung (mục tiêu trong năm 2018: 35 nhà máy, 2019: 42 nhà máy, và 2020: 50 nhà máy)


Bất động sản công nghiệp Việt Nam ‘nóng’ theo

Theo dự báo của CBRE cho các quý còn lại năm 2019 và cả năm 202, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam sẽ tăng trưởng để hưởng lợi từ sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc.

Với thị trường và khách thuê đang ngày càng am hiểu thị trường, chủ đầu tư cũng đa dạng sản phẩm cho thuê gồm đất cho thuê, nhà xưởng và kho xây sẵn cho thuê để mang lại nhiều giá trị hơn cho khách hàng. Tại một số vị trí chiến lược nhất định, CBRE cũng nhận thấy nhà xưởng xây sẵn cũng đang thay đổi, với nguồn cung dịch chuyển từ nhà xưởng một tầng truyền thống thông thường sang nhà xưởng cao tầng, khoảng từ 2 – 6 tầng.

Mặc dù hiện tại, nguồn cung nhà xưởng cao tầng còn hạn chế, đây có thể sẽ là một xu hướng mới khi Việt Nam mong muốn thu hút các ngành công nghệ cao và công nghiệp nhẹ vốn đòi hỏi nhà xưởng chất lượng cao.

Đầu tư Bộng sản công nghiệp cần tỉnh táo

Bất động sản công nghiệp đang nhận được làn sóng đầu tư mới, dồi dào. Tuy nhiên, làn sóng này lại khiến các nhà phân tích không khỏi lo ngại về việc tiềm ẩn các rủi ro như cầu không lớn, thời gian nhà đầu tư ngoại ở lại thị trường BĐS nội địa không lâu.

Nguồn cầu không thực chất

Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch & Đầu tư) cho thấy, bất động sản (BĐS) đang đứng thứ 2 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong quý 1/2019, đạt778,2 triệu USD, chiếm 7,2% tổng vốn, tăng nhẹ theo quý nhưng giảm về tỷ trọng.

Có một điều khiến chúng ta phải lưu tâm, đó là sự bùng nổ của các dự án BĐS công nghiệp trong thời gian qua. Bởi, trong những năm qua, sự tăng trưởng về số vốn đầu tư vào các dự án công nghiệp mới không tăng trưởng nhiều, trong khi, đây mới là nguồn cung thực sự cho phân khúc BĐS công nghiệp.
TS. Lê Đăng Doanh

Cũng theo con số thống kê từ Bộ Kế hoạch & Đầu tư, hiện trên cả nước đang có tất cả 325 khu công nghiệp (KCN), tổng diện tích 95.000ha, trong đó, số KCN đang hoạt động là 231, số KCN đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đền bù là 94. Tỷ lệ lấp đầy tại các KCN đang vận hành tốt hiện mới đạt khoảng 73%. Điều này cho thấy, BĐS công nghiệp vẫn còn dư địa để tăng trưởng. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng, dư địa tăng trưởng của BĐS công nghiệp hiện không quá lớn và thời gian cầu cũng thường không kéo dài.

Theo một chuyên gia phân tích BĐS, BĐS công nghiệp đang có dấu hiệu nóng lên trong thời gian gần đây là do nhận được nguồn vốn ngoại lớn từ cuối quý 3/2018 và sự góp mặt của những nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các nhà đầu tư Trung Quốc. Nhưng Trung Quốc hiện đang có chính sách thắt chặt chuyển dòng vốn ra bên ngoài. Trên thực tế, nguồn cầu các nhà đầu tư Trung Quốc trong giai đoạn 2017-2018 hướng vào Đài Loan và Hồng Kông, sau đó, chuyển sang đầu tư vào Việt Nam nhằm mục đích “lánh nạn”. Do đó, nguồn cung này thực tế ra sao vẫn còn là ẩn số.

Lo ngại thị trường bị thao túng

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam nhận định, đang có dấu hiệu giảm sút trên thị trường BĐS. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 1/2019 đạt 90% nhưng tín dụng BĐS bị siết chặt và giảm mạnh. Tỷ trọng của tổng dư nợ vào BĐS chỉ chiếm một phần rất nhỏ với hơn 500.000 tỷ đồng. Tăng trưởng dư nợ tín dụng trong ngành BĐS năm 2016 đạt tới 18%, cao hơn mức trung bình 12% của thị trường chung. Nhưng con số này đã đảo chiều ngược lại trong năm 2017 với sự giảm mạnh của dòng tiền vào BĐS.


Các nhà phân tích không khỏi lo ngại về những rủi ro tiềm ẩn trên thị trường
BĐS công nghiệp Việt Nam. Ảnh minh họa

Còn TS. Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương lại bày tỏ sự lo ngại về thực trạng của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. Đó là sự thiếu minh bạch trên thị trường, từ khâu quy hoạch cho đến lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án và cả giao dịch. Chính sự thiếu minh bạch này, khiến nhà đầu tư lẫn người mua thực phải tìm hiểu thông tin từ rất nhiều nguồn khác nhau để không bị rơi vào bẫy và phải trả giá đắt khi xuống tiền.

“Một nghịch lý đang diễn ra là những báo cáo hàng quý, hàng năm đều đặn nhất đến từ những công ty kinh doanh BĐS nước ngoài đang làm ăn tại Việt Nam. Độ chính xác của những báo cáo này không ai kiểm chứng, bởi không có số liệu chuẩn để đối chiếu. Hơn nữa, là đơn vị kinh doanh nên chắc chắn thông tin đưa ra phải có lợi cho dự án của họ. Tôi e rằng đang có sự thiếu minh bạch hoặc thao túng đất đai trong BĐS công nghiệp. Bởi hiện nay địa phương nào cũng muốn quy hoạch, cũng phân lô, bán đất để bù vào ngân sách mà không tính toán đến tính hiệu quả thực tế về lâu dài”, TS. Doanh phân tích thêm.

PGS.TS Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách cũng đưa ra cảnh báo, rủi ro cuối cùng trong số hơn 10 dự báo rủi ro ảnh hưởng đến kinh tế thế giới chính là cảnh báo về sự đổ vỡ của thị trường BĐS Trung Quốc, phải chăng, đây cũng là hàm ý chính sách đối với Việt Nam hiện nay

MuaBanNhaDat theo TBKD

Click to rate this post!
[Total: 4 Average: 5]